Al comprar una casa nueva en Panamá, conviene comprender qué gastos debes considerar además del abono inicial y la cuota hipotecaria. Entre ellos está el impuesto de inmueble, cuyo monto depende del valor registrado de la propiedad y de los beneficios fiscales que le correspondan.
Cuando una casa se ofrece con exoneración, conviene entender qué incluye. El beneficio puede cubrir la construcción durante un período determinado, mientras que el terreno recibe un tratamiento distinto. También existen beneficios para las propiedades reconocidas como Patrimonio Familiar Tributario o Vivienda Principal, que requieren cumplir condiciones y realizar el trámite ante la Dirección General de Ingresos (DGI).
Por eso, al consultar un proyecto, pide que te expliquen qué exoneración tiene la vivienda, cuándo vence y qué gestiones quedarían a tu cargo después de comprar. Con esa información podrás estimar el impuesto que pagarías como propietario y distinguirlo de los gastos que se cubren una sola vez al formalizar la compra.
¿Qué es el impuesto de inmueble en Panamá?
El impuesto de inmueble es un tributo anual que se aplica al terreno y a las construcciones de una propiedad. Lo administra la Dirección General de Ingresos (DGI), y el monto que corresponde pagar depende del valor fiscal del inmueble, las tarifas aplicables y las exoneraciones reconocidas.
Para el comprador de una casa nueva, esto significa que debe revisar la situación fiscal de la vivienda como parte de los gastos que asumirá al convertirse en propietario.
Diferencia entre el impuesto de inmueble y el impuesto de transferencia de bienes inmuebles (ITBI)
El impuesto de inmueble corresponde a la propiedad y se calcula cada año. El ITBI, en cambio, se genera por la transferencia del bien, como ocurre en una compraventa.
Además, tienen responsables distintos: el impuesto de inmueble corresponde al propietario, mientras que el ITBI que resulte aplicable a la venta debe asumirlo el vendedor. La normativa vigente establece que no es válido imponer al comprador el pago o reembolso del ITBI que legalmente corresponda al vendedor.
Por eso, cuando recibas el desglose de gastos de la compra, revisa que cada concepto esté identificado. Una exoneración del impuesto de transferencia no significa que la vivienda también esté exonerada del impuesto anual.
Quién debe pagar el impuesto de inmueble
El propietario debe atender el pago cuando la vivienda tenga un impuesto por pagar. Si existe una exoneración, conviene comprobar qué cubre y durante cuánto tiempo aplica. La información de la finca y su estado de cuenta pueden consultarse ante la DGI o mediante e-Tax 2.0.
Al comprar, solicita que se revise el estado fiscal del inmueble y que quede claro cómo se atenderán los impuestos correspondientes al período de la compraventa. Después, verifica que la información del nuevo propietario y los beneficios reconocidos estén actualizados.
Sobre qué valor de la propiedad se calcula
El cálculo toma como referencia el valor catastral, que reúne el valor del terreno y el de las mejoras. En este contexto, “mejoras” se refiere a la construcción y a otras obras permanentes incorporadas a la propiedad.
La base del impuesto no es el monto que te presta el banco ni el saldo pendiente de la hipoteca. Por ejemplo, aportar un abono inicial mayor puede reducir el préstamo, pero no reduce por sí mismo el valor utilizado para calcular el impuesto.
Antes de hacer una estimación, pide el desglose del terreno y la construcción y confirma que esté actualizado ante la Autoridad Nacional de Administración de Tierras (ANATI). Esa separación permite revisar si una exoneración cubre ambos componentes o únicamente las mejoras.
¿Cuánto se paga de impuesto de inmueble en Panamá?
Las tarifas se aplican por tramos: cada porcentaje corresponde únicamente a la parte del valor que queda dentro de su rango. El cálculo cambia según la propiedad esté bajo el régimen general o tenga reconocido el beneficio de Patrimonio Familiar Tributario o Vivienda Principal.
Tarifas del impuesto para una propiedad residencial
La siguiente tabla muestra los porcentajes anuales y la porción del valor sobre la que se aplica cada uno:
Estas tarifas corresponden a los artículos 766 y 766-A del Código Fiscal. Para obtener el impuesto anual, se suman los resultados de los tramos que correspondan.
| Régimen aplicable | Tramo del valor fiscal | Tarifa anual | Cómo se aplica |
|---|---|---|---|
| General | Hasta B/.30,000 | 0 % | Este primer tramo está exento. |
| General | Más de B/.30,000 y hasta B/.250,000 | 0.60 % | Solo sobre la parte comprendida entre ambos límites. |
| General | Más de B/.250,000 y hasta B/.500,000 | 0.80 % | Solo sobre la parte comprendida entre ambos límites. |
| General | Más de B/.500,000 | 1.00 % | Solo sobre el excedente de B/.500,000. |
| Patrimonio Familiar Tributario o Vivienda Principal | Hasta B/.120,000 | 0 % | Este primer tramo está exento. |
| Patrimonio Familiar Tributario o Vivienda Principal | Más de B/.120,000 y hasta B/.700,000 | 0.50 % | Solo sobre la parte comprendida entre ambos límites. |
| Patrimonio Familiar Tributario o Vivienda Principal | Más de B/.700,000 | 0.70 % | Solo sobre el excedente de B/.700,000. |
Diferencias entre vivienda principal y otras propiedades
El beneficio para Patrimonio Familiar Tributario o Vivienda Principal permite excluir una mayor parte del valor del cálculo y aplicar porcentajes menores al excedente. Para utilizar esa tabla, la propiedad debe cumplir los requisitos y contar con el reconocimiento correspondiente ante la DGI; comprar una casa para vivir en ella no sustituye el trámite.
Las segundas residencias y las viviendas destinadas al alquiler se calculan, por regla general, con la tabla general, salvo que tengan otra exoneración aplicable. Además, los inmuebles bajo propiedad horizontal con exoneración de mejoras pueden tener un tratamiento específico para el terreno, que debe revisarse por separado.
Cómo influye el valor catastral en el cálculo
Superar un límite no hace que todo el inmueble pase a pagar el porcentaje siguiente. Por ejemplo, una vivienda reconocida como Vivienda Principal, con un valor catastral de B/.180,000, tendría B/.120,000 exentos y B/.60,000 sujetos al 0.50 %.
El resultado sería B/.300 al año, suponiendo que no existan otras exoneraciones ni ajustes. Este ejemplo ilustra el cálculo por tramos; el importe de una propiedad concreta debe confirmarse con sus valores y beneficios registrados.
¿Una casa nueva en Panamá está exonerada del impuesto de inmueble?
Puede tener beneficios fiscales, pero estrenar una vivienda no concede automáticamente una exoneración. Para determinar cuál corresponde, deben revisarse las fechas de los permisos, el valor del inmueble y las condiciones que cumple el comprador.
Exoneración de las mejoras de una vivienda nueva
Las exoneraciones tradicionales sobre la construcción pertenecen a regímenes anteriores. La Ley 66 de 2017 mantuvo los beneficios vigentes al 31 de diciembre de 2018 para proyectos con permisos de construcción expedidos antes del 1 de enero de 2019, hasta completar el plazo concedido.
Por eso, una vivienda que se vende por primera vez puede tener un beneficio cuyo plazo ya comenzó a correr. Para las construcciones de 2019 en adelante, la DGI orienta al propietario hacia el trámite de Patrimonio Familiar Tributario o Vivienda Principal, según corresponda.
Cuánto tiempo puede durar una exoneración
En los regímenes anteriores existen exoneraciones de mejoras de 5, 10 o 20 años, según el valor de la construcción y la normativa aplicable. Al comprar una propiedad con uno de estos beneficios, se conserva el tiempo restante; la venta no inicia un período nuevo.
También existe una exoneración de tres años para la primera compra de vivienda, cuando se constituye como Patrimonio Familiar Tributario o Vivienda Principal y su valor catastral está entre B/.120,000 y B/.300,000. El plazo se cuenta desde la expedición del permiso de ocupación o la inscripción en el Registro Público, lo que ocurra primero. No necesariamente comienza cuando el comprador recibe las llaves.
Qué ocurre cuando termina el período de exoneración
Al vencer el beneficio temporal, el impuesto se calcula según los valores y el régimen que correspondan a la propiedad. Si la vivienda tiene reconocido el beneficio de Patrimonio Familiar Tributario o Vivienda Principal, se aplicará su tabla, que mantiene exentos los primeros B/.120,000.
Antes del vencimiento, conviene estimar el nuevo importe anual para incorporarlo al presupuesto del hogar. El fin de una exoneración temporal no significa necesariamente que se pierdan todos los beneficios fiscales.
Por qué es importante revisar la situación fiscal de la propiedad antes de comprar
Solicita la resolución o constancia de la exoneración y comprueba qué valor cubre, su fecha de inicio y su vencimiento. Revisa también el estado de cuenta de la finca: una propiedad puede tener mejoras exoneradas y, al mismo tiempo, impuestos pendientes sobre el terreno.
Con esos documentos podrás distinguir entre un beneficio ya reconocido y una solicitud que todavía debe tramitarse, además de calcular cuánto tiempo de exoneración aprovecharías después de la compra.
Patrimonio Familiar Tributario y Vivienda Principal: ¿qué beneficio puede solicitar el comprador?
La modalidad que corresponde depende de quiénes habitan la vivienda y de cómo está inscrita la propiedad. Ambas permiten acceder al mismo tratamiento fiscal; la diferencia está en las condiciones y los documentos que respaldan la solicitud.
Diferencias entre ambas modalidades
El Patrimonio Familiar Tributario corresponde a la vivienda que el propietario utiliza de forma permanente con su familia. Incluye, por ejemplo, a cónyuges y a madres o padres solteros con hijos menores.
La Vivienda Principal contempla la residencia habitual del propietario cuando no constituye Patrimonio Familiar Tributario. Una persona mayor de edad que vive sola o con otros adultos puede solicitar esta modalidad si cumple los requisitos. No es necesario estar casado para acceder a un beneficio sobre la vivienda habitual.
Requisitos generales para acceder al beneficio
Para una solicitud a nombre de una persona natural, la documentación suele incluir:
- Cédula o pasaporte vigente del propietario.
- Las páginas de la escritura indicadas por la DGI o una certificación del Registro Público con los datos de la finca.
- Constancia de inscripción, cuando corresponda.
- Certificados de matrimonio, nacimiento u otros documentos que acrediten la situación familiar, según la modalidad.
La información de la finca debe estar actualizada en ANATI. Si la propiedad está a nombre de una sociedad, fundación o fideicomiso, se requieren documentos adicionales para identificar a sus beneficiarios. La DGI publica los requisitos específicos para cada caso.
Cómo solicitar la exoneración ante la Dirección General de Ingresos (DGI)
El trámite puede realizarse en línea:
- Ingresa a e-Tax 2.0 con el RUC de la finca y su NIT o contraseña.
- Entra en Inmuebles y selecciona Solicitud de Exoneración de Inmuebles.
- Escoge la modalidad que corresponda.
- Completa la información, adjunta los documentos solicitados y guarda la constancia de presentación.
Si la vivienda ya tiene una exoneración de mejoras, compara su beneficio con el de la nueva modalidad antes de solicitar el cambio.
Qué debe comprobar el propietario después de la compra
Después de presentar la solicitud, consulta su estado y atiende cualquier requerimiento de la DGI. Cuando se resuelva, revisa la modalidad reconocida, la fecha desde la que aplica y su reflejo en el estado de cuenta.
Conserva la constancia de presentación y la resolución. La DGI señala que el beneficio se aplica desde la fecha de solicitud, siempre que corresponda su aprobación; no debe asumirse que elimina automáticamente impuestos de períodos anteriores.
¿Qué otros impuestos y gastos debe considerar quien compra una casa nueva?
Para saber cuánto dinero necesitas al completar la compra, solicita un desglose de los gastos de cierre. Revisa cuáles están incluidos en la oferta del proyecto y cuáles deberás cubrir por separado.
ITBI: qué cambió para la compra de viviendas nuevas en 2026
La Ley 546, vigente desde el 1 de septiembre de 2026, restableció la exención del ITBI sobre los primeros B/.120,000 de la base de cálculo en la primera venta de una vivienda nueva. El excedente queda sujeto al impuesto, con tarifas reducidas cuando la base total no supera B/.200,000.
El beneficio exige que la venta se formalice dentro de los dos años siguientes a la expedición del permiso de ocupación. Para permisos anteriores a la vigencia de la ley, una disposición transitoria permite acogerse al beneficio dentro de los treinta meses siguientes a su expedición.
Además, la norma declara inválidas las cláusulas que obliguen al comprador a pagar o reembolsar el ITBI que corresponde al vendedor. Si este cargo aparece en el presupuesto que te entregan, solicita su revisión antes de firmar.
Gastos legales, notariales y de inscripción
La cotización debe distinguir los honorarios por revisión de contratos y documentos, la preparación de la escritura y los derechos de inscripción en el Registro Público. Si compras con financiamiento, verifica que también contemple los trámites de la hipoteca.
Cuando una promoción incluya gastos de cierre, pide que se especifiquen los conceptos cubiertos y cualquier límite de monto. Así podrás identificar lo que queda a tu cargo antes de comprometer tus ahorros.
Puedes ampliar este punto en nuestro artículo sobre costos legales y fiscales en una compraventa inmobiliaria en Panamá.
Seguros y otros costos asociados a la hipoteca
Pide al banco una cotización que incluya los seguros de vida e incendio requeridos, las comisiones y el avalúo, cuando corresponda. Las calculadoras hipotecarias pueden mostrar una mensualidad que todavía no incorpora estos gastos.
Confirma también si algún cargo se sumará al monto financiado. Aunque eso reduzca el desembolso inicial, puede aumentar el saldo sobre el que pagarás intereses.
Impuestos y gastos al comprar una casa nueva en Panamá
| Concepto | Cuándo se paga | Quién debe asumirlo | Qué debe verificar el comprador |
|---|---|---|---|
| Impuesto de inmueble | Anualmente, cuando corresponda. | El propietario. | Monto registrado y exoneraciones aplicables. |
| ITBI (impuesto de transferencia de bienes inmuebles) | Al formalizar la transferencia, si corresponde. | El vendedor. | Que no se le traslade como gasto de cierre. |
| Honorarios legales | Según el acuerdo de servicios. | Quien contrata, conforme a lo acordado. | Alcance de la revisión y gestiones incluidas. |
| Notaría y Registro Público | Durante la escrituración e inscripción. | Según las condiciones pactadas para la operación. | Desglose de compraventa e hipoteca y cobertura de promociones. |
| Avalúo y comisiones | Según las condiciones del préstamo. | El solicitante, salvo coberturas o exenciones ofrecidas por el banco. | Cargos iniciales, periódicos o incorporados al financiamiento. |
| Seguros | Según la periodicidad de las pólizas. | El deudor, conforme al préstamo. | Prima, cobertura e inclusión en la mensualidad cotizada. |
Cómo calcular el impuesto de inmueble antes de comprar una vivienda
Para estimar cuánto pagarías, necesitas los datos de la vivienda que vas a comprar. Si el proyecto está en construcción, pide que te indiquen cuáles valores ya están registrados y cuáles son estimaciones pendientes de actualizar.
Qué información necesitas para hacer el cálculo
Solicita al vendedor o promotor:
- El número de finca y su código de ubicación.
- El valor catastral, con el terreno y las mejoras desglosados.
- Las exoneraciones reconocidas y sus fechas de vigencia.
- El régimen fiscal utilizado para calcular el impuesto estimado.
- Si la vivienda todavía no tiene una finca individual, pide que te expliquen cómo se obtendrá ese registro y cuándo podrás consultar sus datos.
Cómo consultar el valor catastral de la propiedad
Puedes solicitar al vendedor una certificación de valor catastral emitida por ANATI. Comprueba que corresponda a la finca que comprarás y que refleje la construcción existente. ANATI dispone de un trámite específico para obtener esta certificación.
En una casa nueva, un documento que solo incluya el terreno no permite estimar por sí solo el impuesto de la vivienda terminada.
Cómo verificar las exoneraciones registradas
Pide el documento que respalda la exoneración y comprueba su aplicación en la DGI. Un recibo sin saldo pendiente no demuestra, por sí solo, qué beneficio tiene la propiedad ni cuánto tiempo le queda.
Para tu presupuesto, solicita dos estimaciones: cuánto correspondería pagar con el beneficio vigente y cuánto al finalizar. Así podrás prever un gasto que quizá no exista durante los primeros años.
Dónde consultar el estado fiscal del inmueble
El propietario puede consultar el estado de cuenta en e-Tax 2.0, con las credenciales de la finca, o acudir a la DGI. Antes de comprar, solicita al vendedor un estado de cuenta reciente y aclara cualquier saldo pendiente. La DGI recomienda verificar primero que los valores catastrales estén actualizados en ANATI.
Ejemplos de cálculo del impuesto de inmueble
| Valor catastral total | Impuesto anual: régimen general | Impuesto anual: Patrimonio Familiar Tributario o Vivienda Principal |
|---|---|---|
| B/.120,000 | B/.540 | B/.0 |
| B/.180,000 | B/.900 | B/.300 |
| B/.250,000 | B/.1,320 | B/.650 |
| B/.300,000 | B/.1,720 | B/.900 |
Preguntas frecuentes sobre el impuesto de inmueble en Panamá
¿Cuánto se paga de impuesto de inmueble en Panamá?
Depende del valor catastral y del régimen aplicable. En el régimen general, los primeros B/.30,000 están exentos y el excedente paga por tramos de 0.6%, 0.8% y 1%. Para Patrimonio Familiar Tributario o Vivienda Principal, los primeros B/.120,000 están exentos; el excedente hasta B/.700,000 paga 0.5% y la porción superior, 0.7%.
¿Las casas nuevas en Panamá pagan impuesto de inmueble?
Pueden pagarlo. Que una casa sea nueva no significa que toda la propiedad esté exonerada. Debes comprobar qué beneficio le corresponde, si cubre el terreno, las mejoras o ambos, y desde cuándo aplica.
¿Una vivienda de hasta B/.120,000 está exonerada del impuesto de inmueble?
Sí, cuando su valor catastral total no supera B/.120,000 y cuenta con el reconocimiento de Patrimonio Familiar Tributario o Vivienda Principal. El precio anunciado de la vivienda, por sí solo, no acredita ese beneficio: hay que cumplir los requisitos y solicitarlo ante la DGI.
¿Cuántos años dura la exoneración del impuesto de inmueble?
No existe un plazo único. Las exoneraciones antiguas de mejoras conservan el período que les corresponda. También existe un beneficio de tres años para la primera compra de una vivienda con valor catastral entre B/.120,000 y B/.300,000 que se constituya como Patrimonio Familiar Tributario o Vivienda Principal.
Ese plazo se cuenta desde el permiso de ocupación o la inscripción en el Registro Público, lo que ocurra primero; no necesariamente desde la compra.
¿Cuál es la diferencia entre impuesto de inmueble e ITBI?
El impuesto de inmueble es una obligación anual vinculada a la propiedad. El ITBI se genera con la transferencia del bien y corresponde al vendedor, salvo que la operación esté exenta. Una exoneración de ITBI no elimina el impuesto anual que pueda corresponder después de comprar.
¿Cómo puedo consultar si una propiedad tiene impuestos pendientes?
El propietario puede revisar el estado de cuenta de la finca en e-Tax 2.0 o solicitar atención en la DGI. Si todavía estás evaluando la compra, pide al vendedor un estado de cuenta reciente y el paz y salvo correspondiente para formalizar la operación.
¿Cómo solicito la exoneración del impuesto de inmueble ante la DGI?
Ingresa a e-Tax 2.0 con el RUC y NIT de la finca. En Inmuebles, selecciona Solicitud de Exoneración de Inmuebles, elige el beneficio que corresponda y completa la información y los documentos requeridos. Antes de presentar la solicitud, verifica que los valores y permisos estén actualizados en ANATI.
Comprar una casa nueva con un presupuesto completo
Conocer el impuesto de inmueble te permite evaluar cuánto costará mantener la vivienda después de recibirla. Una exoneración puede reducir ese gasto durante los primeros años, pero también conviene saber qué pagarías cuando termine y qué trámites te corresponden como propietario.
Antes de separar una unidad, solicita una estimación por escrito de los gastos de compra y de las obligaciones que asumirás después. Si algún monto depende de una actualización catastral o de una solicitud pendiente, procura que quede identificado para no tomarlo como definitivo.
En Grupo Residencial, puedes conocer las opciones de vivienda y consultar las condiciones de compra de cada proyecto. Contar con esa información, junto con la propuesta del banco y la situación fiscal del inmueble, te ayudará a elegir una casa que se ajuste a tu presupuesto desde la compra y durante los años que planeas vivir en ella. Contáctanos.
